הלכת אפרופים חיה וקיימת

ביוני 2020 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בחיפה, שמסמן מגמה שצפיתי שתגיע, והיא חזרתה של פרשנות החוזה התכליתית לקדמת הבמה, כאשר ברקע מצוי פסק דין אפרופים. פסק הדין המדובר עוסק בסוגיית שכירות מורכבת אולם לדעת הכותב עתידה להיות לו השפעה משמעותית על סוגיית השכירות בכלל, ועל שאלת זכויותיהם וחובותיהם של שוכרים ומשכירים בזמן משבר הקורונה בפרט.

הלכת אפרופים זכתה לפרסום רב, אך למי שלא מכיר מדובר בהלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בשנת 1995. בעניין אפרופים נקבעה צורה מסוימת לפרשנות חוזים באופן שהשפיע השפעה עמוקה על זכויות וחובות המתקשרים בחוזה, ובמידה רבה, שינה את פני המשפט במדינת ישראל.

בהתאם להלכת אפרופים, כאשר חוזה מובא לפתחו של בית המשפט, בית המשפט יפרשו בהתאם לפרשנות דו-שלבית: תחילה ינסה בית המשפט להבין את לשון החוזה ולפסוק על-פיה. בשלב השני, ואם החליט בית המשפט כי לשון החוזה אינה ברורה לו, יפרש בית המשפט את החוזה "פרשנות תכליתית", שתנסה להסיק מה "אדם סביר" שהיה מתקשר בחוזה היה רוצה לעשות, ומה הייתה המטרה והתכלית אותה היה מנסה ה"אדם הסביר" להשיג בהתקשרות בחוזה.

הפרשנות התכליתית מהווה פרשנות בהתאם לתפיסת עולמו של המפרש, הלוא הוא בית המשפט. פרשנות זאת מעניקה לשופטים כוח מוחלט לפרש את החוזה, אפילו בניגוד מפורש לאמור בו, והלכת אפרופים זכתה לביקורת רבה במהלך השנים.

פסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, מלמד כי השמועות על מותן של של הלכת אפרופים ושל הפרשנות התכליתית היו מוקדמות. פסק הדין מוביל למסקנות נכונות יותר (ונכונות פחות) אך הבעייתיות האמיתית בו טמונה בשימוש בפרשנות תכליתית המבטלת סעיף מפורש בחוזה. השימוש שעושים שופטי המחוזי בפרשנות תכליתית בסוגיית שכירות מורכבת תאפשר לאחרים להתבסס על פסק דין בעייתי זה גם בסוגיות שכירות פשוטות יותר – אם כשוכרים ואם כמשכירים.

היכל המשפט בחיפה

סיפור המעשה בקצרה: חברת הבנייה עופר פיתוח והשקעות בע"מ התקשרה בחוזה בשנת 2009 עם חברת עומר אלמוכתאר בע"מ לבניית מתחם שבו תוקם חנות, אשר תיבנה לפי דרישותיה של אלמוכתאר. תקופת השכירות הייתה אמורה להימשך תשע שנים, עם אופציה לשבע שנים נוספות. בחוזה נקבע כי אם לא יתקבל היתר בנייה תוך עשרה חודשים, לחברת עופר לבדה תעמוד הזכות הזכות לבטל את החוזה. בנוסף, נקבע בחוזה כי מרגע הוצאת ההיתר, תקבל אלמוכתאר חזקה במושכר תוך 20 חודשים.

הלכה למעשה, העירייה נתנה היתר בנייה ביוני 2012. בעת מתן ההיתר חברת אלמוכתאר לא הביעה רצון לצאת מהחוזה. אולם, חודש מאוחר יותר שינתה חברת אלמוכתאר את עמדתה וביקשה לצאת מהחוזה. הסיבה לכך הייתה פתיחת חנות מתחרה בקרבת מקום.

חברת אלמוכתאר ביטלה את החוזה וחברת עופר תבעה אותה על הביטול. חברת עופר זכתה במשפט וקיבלה פיצוי הסתמכות, קרי פיצוי על הוצאות סבירות שהנפגע הוציא בפועל בהסתמך על ההסכם ולצורך קיום חיוביו החוזיים, ופיצוי מוסכם, היינו פיצוי שנקבע בחוזה במקרה של הפרה.

שתי החברות ערערו לבית המשפט המחוזי. ערעורה של אלמוכתאר התקבל באופן חלקי. פסק הדין ארוך ומורכב ולמרות שיש בו יותר מקביעה תמוהה אחת, ברצוני להתמקד בקביעה בעייתית במיוחד העומדת בסתירה ללשון ברורה של החוזה.

בחוזה בין החברות נקבע במפורש [ההדגשות הן שלי, ע. ב.]: "כל התנהגות, ארכה, ויתור, הרשאה...שינוי...לא יהיה בהם כדי להצביע על כל כוונה מצד כלשהו, לוותר ו/או לשנות מכל זכות מזכויותיהם על פי הסכם זה, ולא יהיה כל תוקף משפטי אלא אם הויתור או השינוי נעשו במפורש, בכתב ונחתמו על ידי הצדדים".

חברת אלמוכתאר טענה כי לא נתנה ארכה בכתב לחברת עופר (הארכה נדרשה לחברת עופר כדי לעמוד בתנאי מסוים בחוזה לאחר שעבר פרק הזמן המוסכם בחוזה להתקיימותו). הואיל ולא ניתנה הארכה בכתב, טענה אלמוכתאר, טעה בית משפט שלום בפסיקתו וביטול ההסכם על ידי אלמוכתאר היה כדין.

אולם, שופטי בית המשפט המחוזי הגיעו למסקנה כי חברת אלמוכתאר נתנה הסכמה למתן ארכה לחברת עופר. אך אם לא הייתה הסמכה מפורשת, כתובה וחתומה על ידי שני הצדדים למתן ארכה, איך הגיעו השופטים למסקנה כי הייתה הסכמה כזו?

ובכן, בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה כי "התנהגותם של הצדדים" מלמדות אותו כי ויתור כזה נעשה.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע – קביעה בעייתית ביותר – כי סעיף החוזה הקובע כי ניתן להעניק הארכת חוזה רק בכתב אותו ציטטנו לעיל – אינו "קוגנטי". לפיכך, מגיע בית המשפט כי חברת עופר וחברת אלמוכתאר יכלו לשנות סעיף זה בהתנהגותן.

נסביר מהו סעיף קוגנטי. סעיף "קוגנטי" הוא סעיף שאין לשנותו בשום צורה ואופן וזאת בניגוד לסעיף "דיספוזטיבי" שניתן לשנותו. המונחים הללו מתייחסים לסעיפים הקיימים, בדרך כלל, בחקיקה ראשית או בחקיקת משנה.

אין זה נכון לעשות שימוש מונחים "קוגנטי" ו-"דיספוזיטיבי" בחוזים פרטיים. אציין כי יש היגיון מסויים בהחלת מונחים אלו בחוזים מינהליים בין האזרח לבין הרשות או בין זרועות הרשות לבין עצמן או אפילו בין אדם לבין חברה שהיא מונופול בתחומה. אולם, שימוש במונחים אלו בדיון משפטי בחוזים פרטיים יכול לחתור באופן אנוש תחת רצון המתקשרים בחוזה.

במקרה של חברות עופר ואלמוכתאר מדובר בחוזה פרטי בין שתי חברות פרטיות והפרשנות של בית המשפט צריכה להיות ישירה ופשוטה. אם סעיף בחוזה קובע כי ניתן לשנות תנאים בחוזה רק בכתב, במפורש, ובחתימה שני הצדדים - כך צריך להיות הדבר. אבל אם בית המשפט קובע לגבי סעיף מסויים – גם אם הוא מנוסח במפורש ובאופן חד משמעי – כי לא נקבעה לו "קוגנטיות" משמעות הדבר כי כל סעיף – יהיה נוסחו חד משמעי ככל שיהיה – ניתן לשינוי.

בעניין אלמוכתאר החליט בית המשפט המחוזי כי הצדדים לחוזה שינו בהתנהגותם חוזה בו יש סעיף שקובע במפורש שאין לשנות את החוזה באמצעות התנהגות הצדדים. מדובר בסתירה חסרת היגיון, וזאת בחוזה ששוויו עשרות מיליוני שקלים.

פסיקה זאת של בית המשפט המחוזי בחיפה מבהירה, למי שהיה זקוק להבהרה שכזאת, כי פרשנות החוזה התכליתית והלכת אפרופים הן עדיין השחקן הדומיננטי ביותר בשדה החוזים המסחריים. פסק דין זה מהווה קריאת כיוון ברורה לגבי אופי הפסיקות שאנו עתידים לחזות בהן בשנים הקרובות. יתרה מזאת, לפסיקה בעניין אלמוכתאר יכולה להיות השפעה מהותית על מתקשרים בחוזה בכלל ועל זכויות וחובות של משכירים ושוכרים בפרט.

משבר הקורונה יצר מצב בלתי צפוי ובעל השלכות כלכליות שליליות ניכרות על משכירי דירה ועל שוכרים. ועתה, גם אם נחתם חוזה שכירות המסדיר באופן מפורש וחד משמעי כי אין לבטלו באופן חד צדדי, יוכל אחד הצדדים לטעון כי אין לו חובה לעמוד בחוזה, ולתלות את הנסיגה מחוזה ברור וחתום ב-"התנהגות" או באמירות בעל פה של הצד השני העומדות לכאורה בניגוד למה שהוסכם בחוזה.

פסק הדין בעניין אלמוכתאר מדגים כיצד תורמים הלכת אפרופים והפרשנות התכליתית לחוסר היציבות החוזי. התקשרויות חוזיות מצויות בליבת המשפט הישראלי, ומכאן חשיבות הנושא. חשוב להדגיש כי פרשנות החוזה אינה פסולה. נהפוך הוא. היא מחויבת המציאות ותואמת את תפקידו של בית המשפט. השאלה אינה האם בית המשפט צריך לפרש חוזים – התשובה לכך היא חד משמעית כן – אלא מהי מידת התערבותו הראויה. הפרשנות התכליתית אינה פסולה בכל מקרה, אולם יש להפעילה רק במקרים בהם החוזה בלתי מובן בשום צורה ואופן, והיא צריכה לשמש מוצא אחרון בלבד.

אז מה ניתן לעשות? כאן המקום שהמחוקק צריך להתערב, ולתקן את חוק החוזים באופן שיבהיר כי הפרשנות התכליתית צריכה לשמש מוצא אחרון. הדבר צריך להיות קבוע בחוק בצורה ברורה ושאינה משתמעת לשתי פנים.

לפסק הדין ראה: ע"א (חי') 35450-03-20 עומר אלמוכתאר בע"מ נ' עופר פיתוח והשקעות בע"מ

עדי בן חור הוא עורך דין העוסק בדיני חוזים, קניין רוחני, לשון הרע ותחומי הדין האזרחי

* אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי והעושה כן עושה זאת על דעתו שלו